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    发布!2020年上半年万博网页体育万博客户端下载苹果市场分析报告

    作者: 来源: 时间:2020-07-28

    上半年万博网页体育商品房销售面积和销售额、房企到位资金等多指标降幅进一步收窄,房企资金状况持续改善,开发投资增速年内首次转正。多数城市集中推出优质地块,土地市场总体供求两旺,楼面地价同比大幅上涨;但6月溢价率明显回落,流拍率则连续上升,企业拿地趋于谨慎。鉴于当前国际贸易保护主义不断升温、地缘政治日益紧张等外部风险涌动,国内经济社会发展依然面临巨大压力,房企仍需围绕销售目标加大销售回笼力度,确保企业稳健经营。





    01

    房屋销售市场逐月复苏
    总体难改缩量调整趋势
    ____________

      上半年,全省商品房销售面积5262.42万平方米,销售额7456.92亿元,同比分别下降16.8%和16.1%,同比降幅持续收窄,市场呈现逐月复苏态势。其中,商品住宅销售面积4582.87万平方米,销售额6444.91亿元,同比下降16.2%和14.7%。数据显示,上半年随着市场逐步恢复正常化,以及全球主要经济体重启量化宽松货币政策,市场对于房价走势的预期有所改变,万博客户端下载苹果企业普遍采取让利促销以价换量的策略取得了较好成效。

    图1:  万博网页体育商品房销售面积、销售额走势


    数据来源:除特别说明外,本报告数据来自万博网页体育省统计局。


    图2:2019、2020年各月万博网页体育商品房销售面积、均价走势对比


      从近年数据看,今年以来月度累计销售面积均为近五年同期的最低值。数据显示,万博网页体育商品房销售面积在2017年达到高峰之后,2018、2019年在“房住不炒”的调控原则下连续两年回落,一定程度上反映了新建商品房市场基本进入缩量调整期。虽然当前市场总体上仍在持续复苏,但坚持“房住不炒”定位不会改变,预计全年销售面积仍将进一步缩量调整。

    图3:2016-2020年万博网页体育商品房销售面积走势对比


      分区域看,上半年粤东地区销售面积403.38万平方米,同比增长0.5%,是全省各区域中唯一实现增长的地区,但增速连续两个月回落;珠三角、粤西、粤北地区销售面积分别为3328.45万、614.13万和916.46万平方米,同比降幅总体均呈逐月收窄走势。
    图4:万博网页体育各地区商品房销售面积同比增速走势

      从库存情况看,截至今年6月末,全省商品房待售面积6306.78万平方米,增速与上月持平。数据显示,今年年初受疫情影响,商品房销售面积同比大幅下降,导致待售面积明显增加;随着销售市场逐步恢复,待售面积自3月以来逐月小幅回落。

    图5:2019年以来万博网页体育商品房待售面积走势



    02
    行业资金状况持续改善
    完成投资实现同比增长
    ____________


      上半年全省万博客户端下载苹果企业到位资金11002.75亿元,同比下降5.9%。其中,国内贷款2415.49亿元,自筹资金3365.50亿元;定金及预收款3165.30亿元,个人按揭贷款1713.48亿元;其他到位资金335.92亿元。数据显示,万博客户端下载苹果企业主要资金来源渠道中,国内贷款同比增速震荡上行,自筹资金增速逐月提高,这与今年来融资环境相对宽松有关;个人按揭贷款同比降幅持续收窄,反映出随着商品房销售市场的逐步复苏,企业销售回笼加速。上半年尽管万博客户端下载苹果金融监管依然严厉,但境内流动性持续宽松,融资成本趋于下行,加之商品房销售市场逐步正常化,房企资金状况总体上持续改善。
    图6:  万博网页体育万博客户端下载苹果企业主要来源资金同比增速走势

      从投资建设情况看,上半年全省完成万博客户端下载苹果投资7433.89亿元,同比增长2.5%,增速年内首次实现正增长。截至6月末,全省商品房施工面积80315.73万平方米,同比增长4.3%。其中,上半年新开工面积8104.56万平方米,竣工面积3197.78万平方米,同比分别下降3.9%和6.3%。数据显示,随着销售市场的复苏及行业资金状况的改善,企业的投资意愿随之增强,施工建设节奏正在不断加快。
    图7:  万博网页体育万博客户端下载苹果完成投资走势

    图8:  万博网页体育商品房施工、新开工、竣工面积同比走势



    03
    土地市场总体供求两旺
    楼面地价同比大幅上涨
    ____________

      据万博网页体育manbetx万博全站土地与产业研究中心监测,上半年全省成交经营性用地土地1235宗,成交面积4483.12公顷,同比增长9.8%和3.5%;成交土地的起始金额2857.83亿元,成交金额3271.54亿元,同比分别大幅增长58.1%和48.7%;整体溢价率为14.5%,同比下降7.3个百分点。其中,居住用地成交2601.09亿元,同比增长50.4%;平均楼面地价6300元/平方米,同比上涨45.3%;平均溢价率18.4%,同比下降6.8个百分点。数据反映,由于今年上半年多数城市集中推出优质地块,居住用地和商服用地的起始楼面地价同比大幅上涨,虽然成交溢价率同比有所下降,但平均楼面地价同比涨幅仍超过45%。其中,居住用地在3-5月期间市场热度持续上升,平均溢价率及成交楼面地价屡创新高,6月出现明显回落。

    图9:2020年上半年万博网页体育经营性用地成交面积、金额、溢价率走势


    图10:万博网页体育居住用地平均成交楼面地价走势

      从土地流拍情况看,上半年全省挂牌的经营性建设用地流拍163宗,流拍率11.7%;流拍面积达到505公顷,同比增长12.3%。其中,居住用地流拍77宗,流拍率总体上逐月上升。由此反映,虽然今年上半年土地市场热度持续,但随着供应量增加,市场消化能力也接近饱和,且土地起拍价维持在高水平,企业拿地也趋于谨慎。

    图11:万博网页体育经营性用地流拍率走势

    04
    后市展望
    ____________


    2020年上半年,为应对疫情冲击,在国家财政和货币政策持续发力、全球主要经济体重启量化宽松货币政策,以及企业普遍积极采取让利促销的策略等背景下,国内万博客户端下载苹果市场总体上逐月复苏,部分热点城市土地市场和商品房市场甚至出现过热情况。但万博网页体育商品房销售面积在2017年达到高峰之后,2018、2019年在“房住不炒”的调控原则下已连续两年回落。从万博客户端下载苹果调控政策层面看,国家继续强调坚持“房住不炒”的定位,要求落实城市主体责任,确保稳地价稳房价预期目标,力促万博客户端下载苹果市场平稳健康稳定发展,预计万博网页体育新建商品房市场缩量调整的趋势难以改变。

    展望后市,在国内疫情得到较好控制下,下半年我国经济预期向好,但一方面,当前国际贸易保护主义不断升温、地缘政治日益紧张等外部风险涌动,国内经济社会发展依然面临巨大压力,将一定程度上限制商品房市场有效需求的持续释放。另一方面,万博客户端下载苹果调控政策正由边际宽松转向边际收紧——7月23日,银保监会在“2020年年中工作座谈会暨纪检监察工作会议”表示,要牢牢守住不发生系统性金融风险底线,坚决防止影子银行死灰复燃、万博客户端下载苹果贷款乱象回潮和盲目扩张粗放经营卷土重来。7月24日,中共中央政治局常委、国务院副总理韩正主持召开“万博客户端下载苹果工作座谈会”,强调下一阶段要坚持问题导向,高度重视当前万博客户端下载苹果市场出现的新情况新问题,时刻绷紧万博客户端下载苹果调控这根弦,坚定不移推进落实好长效机制;要实施好万博客户端下载苹果金融审慎管理制度,严控增量,防止资金违规流入万博客户端下载苹果市场;要持续整治万博客户端下载苹果市场乱象,依法有效查处违法违规行为;等等。可见国家对于资产泡沫、楼市股市过热、不良贷款反弹等深感忧虑,下半年万博客户端下载苹果金融监管或将更为严格,企业融资环境改善空间收窄,短期房贷利率进一步下调的幅度有限。鉴于下半年房企债券融资偿还将迎来高峰期,建议房企仍需积极优化债务结构、加大销售回笼力度,确保企业稳健经营。

    05
    机构观点

    ____________


    01
    世联行

    上半年万博网页体育楼市销售额和销售面积同比分别下降16.1%和16.8%,降幅远大于全国整体水平,整体较全国其他区域呈现明显弱势。这主要是因疫情导致的停工、停售,对于外来务工人员占比和出口占比较高的万博网页体育而言,经济受到冲击的更大。总体来看,珠江西岸深莞惠表现强劲,其他区域则表现较弱,但深莞短期非理性的上涨招致调控升级。进入下半年,房企的还债规模较之前再上台阶,需求不振、竞争加剧之下资金链进一步趋紧,下半年仍是房企仍将维持大力度促销并加快推盘速度。疫情使得全球产业链的供需遭到双重冲击,海外疫情仍处于失控状态,民族主义、民粹主义、保护主义抬头以及中美对抗升级将使得逆全球化趋势不可挡。从全国PMI制造业新出口订单的数据来看,6月为42.6,仍处于荣枯线以下较低位置,对抗升级和逆全球化仍将对出口造成冲击从而影响就业和收入,楼市需求仍将受到压制,因此对于下半年市场难言乐观,以价换量仍是主旋律。


    02
    合富研究院

    粤港澳大湾区各城万博客户端下载苹果市场交易自3月后陆续复苏,然而疫情及宏观环境对购买力的影响持续。不同城市、区域间由于产业基础、城市配套以及万博客户端下载苹果库存差异,二季度市场走势亦有所不同:经济基础雄厚的广、深、莞、佛市场稳健,库存低位的深、莞两城成交快速升温。广、佛成交热点集中在城市配套更为成熟的城市中心与近郊一带。其它城市购买力释放仍然受制,市场成交规模对比往年同期仍有差距。展望下半年,随疫情进一步受控、粤港澳大湾区规划利好持续叠加,基于宏观环境改善,在新增供应带动下,整体市场或将延续复苏、回升态势,但宏观层面的不确定性仍然影响潜在置业者的购买决定,“外围区域+低总价”“成熟区域+高性价比”项目仍将是市场成交主流。从促进市场平稳健康发展角度,“市场稳定”与“房住不炒”同样重要,在各地市场走势加大分化的前提下,未来各地施政将着重保持“市场复苏”与“经济复苏”两者间的“协调一致”,下半年各城政策差异会进一步扩大。


    03
      

    易居企业集团克而瑞广佛区域

    经历了上半年的“柳暗花明”,大湾区9市万博客户端下载苹果市场到年中又发生了新的变化,率先回暖的深圳、东莞在房价上涨的压力下分别出台新的调控组合拳,而其它城市的成交量在5、6月份也有亮眼表现,大部分城市都实现了单月成交量的同比转正。值得注意的是,虽然上半年湾区无论土地市场还是商品住宅市场都有向好的表现,但是上半年湾区商品住宅市场的供求对比去年同期还是下降的,这意味着房企若想在今年有好的表现,下半年在营销上还需要迎头赶上,“促销售、抓回款”依然是房企的工作重点。而深莞相继出台新政也再次表明中央在“因城施策”的过程中贯彻“房住不炒”的调控决心,给各个地方稳定万博客户端下载苹果市场预期提了一个醒。对于土地市场而言,经历了热闹的上半年,通过招拍挂和旧改,部分房企在湾区的土地储备收获颇丰,而广佛莞江的年度土地供应计划已经完成过半,下半年房企或许可以慢一点,用更多的时间去思考如何做好在湾区的布局。


    04
    广东经纬房产咨询有限公司

    面对疫情,国家积极采取防疫措施,政府出台相应的扶持政策,以及各大房企灵活应对,促销手段、线上营销双管齐下,3月份楼市逐渐复苏,至6月份广州的商品住宅成交量已恢复到疫前水平。此外,上半年LPR下降至低位水平,增强了潜在购房者入市意愿。值得注意的是,2020年上半年,中央在多个场合和文件反复强调“房住不炒”的定位,保持万博客户端下载苹果金融政策的连续性、一致性、稳定性,力促万博客户端下载苹果市场平稳健康稳定发展,以达到防止楼市大起大落的目的。目前,中央已出台多项保市场主体的措施,全国经济向好。在保市场主体、为企业减负的大环境下,预计下半年LPR利率仍有小幅下调空间,同时有助于房贷利率下调,利好楼市。但在“房住不炒”的主基调下,楼市仍以“稳为主”,不会出现大起大落。此外,上半年受疫情影响,较多房企将推货延后至下半年,预计2020下半年广州市一手住宅约205个楼盘有新货入市,供应量约6万套,供应面积约692.74万㎡,供货量后劲充足,下半年楼市竞争将空前激烈。


    05
    万博网页体育中原战略研究中心

    2020年上半年,全球疫情和经贸形势严峻复杂,楼市仍以稳为主,调控的基调未松动。标杆房企受到疫情影响,业绩完成率总体偏低,在公布2020年业绩目标的44家房企中,仅有5家房企完成目标的50%以上;融资环境总体相对宽松,上半年房企发债积极性较高,融资规模增长2成,主要集中二季度;在统计的30个标杆房企中,上半年拿地建面高于去年同期的房企仅10家,有7家房企拿地建面减少的同时拿地金额同比增长,土地市场呈现头部房企拿地多以谨慎、稳中有增为主。下半年销售压力仍较大,在“房住不炒”的前提下,整体延续温和上升的态势,供应放量和需求略降,项目扎堆片区去化压力仍存。

    本文节选自万博网页体育省manbetx万博全站《楼市逐月复苏回暖,风险涌动谨慎乐观——2020年上半年万博网页体育万博客户端下载苹果市场分析报告》,如需全文请致电黄小姐,020-87376855。



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